北京和上海先后放开外围区域房产限购的消息引发了网友的广泛讨论。大家都在讨论这一政策对房价走势的影响，猜测房价是否已经触底，以及现在是否是购房的好时机。
如果你不关注支撑房价的底层逻辑，而只是被各种新闻所干扰，那么你将永远无法准确把握房价走势的脉络。例如，对于国家政策的解读，有人认为，放开限购将重振市场对房地产的信心，房价有望止跌回升；而另一些人则会质疑，一线城市为什么现在要放开限购？难道不是因为房子不好卖了吗？这是否意味着房价还会继续下跌？
面对同一事件，人们能够得出两种完全相反但又似乎都合理的结论，这很可能是因为他们还没有触及到更为本质的逻辑。
要想判断未来房价的走势，基于新闻而做出的各种浮于表面的分析是没有意义的，如果不能把握决定房价的底层因素，那就永远无法准确预测大趋势。
在所有影响房价的因素里，有一个指标对于房价走势至关重要，这个指标叫做房价租售比。
租售比指的是租金与房价之间的对比关系，租售比越高，说明租金回报率越高，买房越划算，房价就越有可能会涨，反之，则代表着此时投资房产，通过租金回收成本的周期变长了，房价就越有可能会跌。
但是比率的高低是个相对的概念，那么应当如何判断此时的租售比是高是低呢？影响大类资产定价的最重要的因素是无风险收益率，在诸多信誉良好的主权国家中，长期国债，例如10年期的国债收益率，基本等同于无风险收益率。因此，我们判断租售比的高低，需要与10年期国债收益率做一个对比，租售比最起码应当比国债收益率高，房价的支撑才有保障。
举个例子，假如你手上有一套市价100万的房子，你把这套房子租出去，一年可以获得1万块租金，那么这套房子的租售比就是1%，而目前10年期的国债收益率为1.68%，那么出租房子对你来说就不划算了，你完全有理由把房子卖掉，然后拿着卖房所得的100万去投资国债。
但是，市场是有自动纠错机制的，这种明显的套利机会不可能长期存在，二者的回报率差距，会在无数次的房产买卖、房屋租赁或者国债买卖的行为中得到纠正，直到租房和国债的收益趋近于平衡。
房价，租金，国债收益率这三者之间，就形成了相互关联相互影响的关系，想要知道房价会如何走势，可以通过判断租金和国债收益率的走势来做出预测。
在过去的20年里，房价上涨的核心驱动力是资产的增值预期，所以那个时候租金回报率低一点没什么关系，只要所有人都坚信房价会一直往上涨，不断会有人接盘，那房价就一定会继续涨下去。
然而，当前的环境已经发生了根本性的转变，人口拐点显现，城镇化速度放缓，居民部门的杠杆率也趋于饱和，支撑房价普涨的三大支柱都在显著弱化。
当资产增值的预期大幅度消退，房地产作为一种生息资产的本质属性就凸显出来了，其定价逻辑必然更多地向租金回报率上回归。
从大趋势上来看，我们乃至全世界都处在降息周期中，未来国债收益率的确会有下行的趋势，但是空间已经不大了。而受制于当下的经济环境和居民收入的增长情况，未来房租上涨的可能性也会比较低，甚至还会有普遍性的下跌。
在租金难涨、无风险利率下行空间又相对有限的背景下，通过房价的适度下调来提升租售比，使其逐步接近甚至超过无风险收益率水平，就成为市场实现再平衡最可能，也是最直接的路径。
从2020年疫情开始之后，我国的十年期国债收益率，从3%一路回落至最新的1.68%，而国内重点50城的房产租售比，则从1.25%回升至最新的2.08%。也大体上印证了上文所分析的逻辑。
放眼未来，房地产市场的走势，会有两个方向的分化：
一种是经济吸引力，有钱赚的地方就会吸引到人，吸引的人多了，房价自然会涨，像是诞生了四小龙的杭州，西南的经济霸主成都，受国家政策大力倾斜的新疆，以及昆山江阴这种超强的县级城市，房价都会有比较强的支撑，尤其是昆山，处在苏州和上海两大经济体中间，昆山高铁站附近很有可能是房产投资的洼地；
另一种就是居住品质升级，比如说一二线城市核心地段，具备很强的教育、医疗、养老属性的社区等等，都比较符合未来房产的购买逻辑。而不具备以上两点的城市或地区，房价将会很难支撑。
尤其需要提醒大家的是，今年以来，网上莫名其妙的吹出了一股县城刚需的风，要回县城老家买房的朋友们一定要注意了，分析一下你看中的楼盘区位，是否符合以上两个条件。
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